Kasım ayında halka arza çıkmaya hazırlanan TOKİ iştiraki Emlak Konut Gayrimenkul Ortaklığı’nın (Emlak GYO) Genel Müdürü Murat Kurum’la, gayrimenkul sektörü ve İstanbul üzerine kısa bir ufuk turu yaptık.
Halka arzdan beklentiniz nedir, geliri nerelerde kullanacaksınız?
Bizim için çok önemli. Ciddi bir gelir bekliyoruz. Geçmiş yıllarda yaptığımız ve bu yıl yaptığımız projelerden önümüzdeki yıllarda alacağımız yaklaşık 6.8 milyar liralık bir gelir var. Halka arzdan gelecek para bunun içinde hiç yok. Bunların hepsini birleştirdiğinde ciddi bir yatırım için kaynak oluşuyor. Onu çok güzel değerlendireceğiz.
METROPOLLER KURULACAK
Nasıl değerlendireceksiniz?
TOKİ’den bu sene 1 milyar dolarlık arsa aldık. Onun gibi arsalar alacağız. Buranın hiçbir iş yapmasa alacağı 6,8 milyar lirası var. Bu çok büyük bir rakam. Çok büyük projeler yapılabilir. Arsa alırken artık elimiz daha güçlü olacak. Pazarlık şansımız artacak. Çok büyük araziler üzerinde metropoller oluşturma hedeflerimiz var, bunları yapacağız... Şimdi küçük ölçekte yapıyoruz, bunları daha büyük ölçeğe yayacağız.
KAYNAKLAR KENTSEL DÖNÜŞÜME
Ne yapılacak bu arsalara?
Aslına bakarsanız bunların hepsi kentsel dönüşüm çerçevesinde oluyor. Bu sene Ayazma’da ihale verdik. Ayazma’da Olimpiyat Stadyumu’nun yanında gecekondular vardı. Onlar yıkıldı. Halkalı’ya taşındı. O arazide de proje gerçekleştiriyoruz. Aslında kentsel dönüşümün de içindeyiz bir anlamda. Bölgesel olarak bizim yaptığımız yerler aslında çok büyük birer kentsel dönüşüm projeleri.
HALKA ARZLA İKİYE KATLANIR
Emlak GYO kaç konut yaptı?
Bu sene bizim ne halka arzdan bir gelirimiz var, ne ekstra bir gelirimiz var ama 15-20 bin civarında konut ve ticari üniteyi projelendirdik. Bugüne kadar da yaklaşık 15 bin konut projelendirmiştik. Bunun sosyal konutu da var, hasılat paylaşımı da var, lüks konutu da var. Ticari üniteleri de kattığımızda 20 bini yakalamış durumdayız. Bu sene sonunda 50 bin konutu yakalamış olacağız. Halka arzdan da gelir geldiğini düşünürsek bu rakam çok rahat ikiye katlanır.
GYO’LAR TALEBİ KARŞILAYAMIYOR
Emlak GYO, TOKİ iştiraki olduğu için arsa bulmada, proje geliştirmede daha avantajlı. Bu durum halka arz sonrasında borsadaki diğer GYO’lar için haksız rekabet oluşturmaz mı?
TOKİ, iştiraklerle birlikte yıllık konut açığının ancak yüzde 10’unu yapabiliyor. Diğer özel sektör şirketleri ve GYO’lar da yüzde 90’lık kısmı karşılayamıyor ki. Bir kere o yapılsın ondan sonra haksız mı değil mi ona bakılır. Daha talebi bile karşılayamıyoruz. Bir de piyasada bir dengeleyici şart. Yoksa biz zaten küçük GYO’ların yapamayacağı daha büyük işleri yapıyoruz. Gidip de 50 dönümlük işlere bakmıyoruz.
DOĞRU PROJE HER ZAMAN SATAR
Sektörde bazen birbiriyle zıt açıklamalar geliyor. Siz ne diyorsunuz bu duruma?
Bazıları iyi diyor, bazıları kötü... Genel olarak satış düşmüştür ama doğru yer, doğru fiyat ve doğru proje her zaman satıyor. Düşüş olan yerlere de bakın ya yer yanlış, ya ulaşım sorunu var ya da proje beklenen özelliklerde değildir.
8 BiN 500 KONUT BİR AYA SATIŞTA
6,8 milyar lira içerisinde kâr oranı ne kadar?
Onu söylemek güç. Halka arz süreci olmasa ben geçmiş yıllardaki kâr oranlarını söyleyebilirdim ama gerçekten ciddi kârlar ediyoruz. Önümüzdeki günlerde Alemdağ ve Gebze, arkasından da Tuzla satışa çıkacak. Bu Anadolu yakasında bugüne kadar yapılmış en büyük projeler olacak. Tuzla’da 6 bin konut. Alemdağ’da bin 200 konut, Gebze’de bin 300 konut var. Bir anda hepsinin satışına çıkacağız.
İstikbal 3. köprü hattında
Bahsettiğiniz metropoller hangi akslar üzerinde olacak?
Önümüzdeki yıllardaki en büyük projeler kentsel dönüşüm projeleri olacak. İstanbul’un içerisine baktığınızda çok fazla arazi yok. Onun dışında 3. köprü yolu etrafında kesinlikle yapılaşmalar olacak. Yeni ilçeler oluşacak. Buna biz de öncülük edeceğiz, özel sektör de öncülük edecek. Orda yeriniz var mı derseniz, yok ama iki ay öncesine kadar Ayazağa’da da yoktu. Bir de hızlı tren güzergahı üzerinde ve Avrupa yakasında da Silivri, Selimpaşa ve Çorlu aksı üzerinde yeni alanlar üretilecek. Biz de bunların bir yerinde mutlaka ama mutlaka olacağız.
Fiyatlar 2-3 kat artacak
Önümüzdeki süreçte gayrimenkul sektörünün kilidi kentsel dönüşüm mü olacak?
İlk çeyrekteki yüzde 11,7’lik büyümede inşaat sektörünün önemli payı var. Sektörün ilk çeyrek büyümesi yüzde 8’in üzerinde. Müteahhitlik olarak dünyada ikinci sıraya gelmişiz. İnşaat sektörü her zaman lokomotif olmaya devam edecektir. Geleceğin İstanbul’unu şimdiden tasarlamaya çalışıyoruz. Bugünkü binaların büyük bölümünü yıkıp belki yatay binalar yapacağız. Herkesin bahçeli ev özlemine hitap edecek yapılar yapacağız. İstanbul büyük bir metropol. Metrekare fiyatları daha da artacak. Yurtdışına baktığınızda böyle bir metropol, şu anki değerlerin en az iki üç katı. Ataşehir’e baktığınızda, bundan 3 yıl önce bin 500 liraydı, şimdi 4-5 bin lira. 6-7 bin liraya ticari üniteler satıyorlar.
Ayazağa’ya uydu kent kuruluyor
Ayazağa’ya yapılacak uydu kentle ilgili bilgi verebilir misziniz?
322 dönümlük bir arazi var. Mashattan projesinin yanında. En az onun kadar iyi bir proje olacak. 3-4 bin konut düşünüyoruz. Daha plan aşamasında. Sonuçta mevcut bölgeden insanlar gelecekler. Levent-Beşiktaş-Sarıyer aksında geniş bir iş sahası var. O insanlar Gaziosmanpaşa, Halkalı, Bahçeşehir gibi uzak yerlerdeki nitelikli konutlarda oturuyor. Bu proje hem trafiğe katkı sağlayacak, hem de bu bölgede yeni yerleşim yerlerinin önünü açacak. Ayazağa’daki gecekondulaşmanın da önüne geçecek.
Mashattan’a katkısı olur mu?
Olur. Herkese katkısı olur.
Finans merkezi ne aşamada?
Biz ihaleyi gerçekleştirdik, birkaç banka yer aldı. Kanunları çıkacak. Kanunlarının çıkması halinde gerçekleştirecekler projelerini. Bizim açımızdan her şey hazır.
35 yaşında Emlak GYO’nun başında Genç bir yaşta İstanbul’a şekil veren bir kurumun başındasınız. Biraz kendinizden bahseder misiniz? Konyalıyım. Selçuk Üniversitesi mezunuyum. Eskiden bir inşaat 10 yıl sürerdi. 90’lı yıllardan sonra bu süreler çok azaldı. En büyük projeler 3 yılda bitiyor şimdi. Bu bizim için çok büyük bir avantaj oldu. Okuldan çıktım, özel sektörde çalıştım. 200’ün üzerinde proje yaptık. Ankara’da, Bursa’da, Nevşehir’de, Bingöl’de... Daha sonra kendim anahtar teslimi işler yaptım. Yaklaşık 6 yıldan beri de TOKİ’deyim. TOKİ de bir okul. Burada kısa zamanda o kadar büyük işler yapıyorsunuz ki artık ufkunuz açılıyor. Yurtdışı projeler bile gündemde. Ankara’da uzmanken 20 şantiyeden sorumluydum. İşimize şevkle gidiyoruz. Hafta sonları ailemizden fedakârlık yapıyoruz. Evliyim. Mehmet ve Zeynep isimli iki çocuğum var. Onları ihmal ediyoruz ama bir şeylerden fedakârlık yapmayınca da olmuyor. Birileri yapacak bu işi. İş ve ailem dışındaki tek merakım maç. Galatasaraylıyım. Yüzme, koşu gibi şeyler yapmak istiyorum ama zaman ayıramıyoruz.
www.emlakbulteni.com
| 
